Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом – на него запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. Исключение – жилье, которое находится в залоге по договору ипотеки. Лишиться единственного жилья, обремененного ипотекой, возможно только по решению суда вследствие длительной просрочки (более трех месяцев) по платежам. Данная мера существует для защиты интересов кредитора в случае, если заемщик будет уклоняться от взятых на себя обязательств.

Основополагающими для деятельности компании являются:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях»;
3. Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Юридическое право банка продать закладную по ипотеке закреплено в ст. 48 № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 14.07.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, продажа закладной — это законное право кредитора.

После передачи прав по закладной все условия кредитного договора остаются прежними. Единственное изменение – это другие реквизиты для внесения платежей, о чем предыдущий и новый держатель закладной обязаны уведомить заемщика.

Условиями кредитного договора может быть предусмотрено право кредитора, которым является новый законный держатель закладной, на изменение условий кредитного договора как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон.

Ипотечный кредит — это финансовое обязательство заёмщика, взятое перед кредитором. Заемщик не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств, поскольку в силу положений ст. 309 ГК РФ все взятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. При этом, действующее законодательство предусматривает право заемщика обратиться к Кредитору с заявлением об изменении условий кредитного договора при соблюдении требований, предусмотренных ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ

Несомненно, после заключения кредитного договора могут сложиться жизненные обстоятельства, по которым заемщик не сможет производить платежи в соответствии с графиком платежей, например: потеря работы, снижение уровня заработной платы, появление иждивенцев, продолжительная болезнь, утрата трудоспособности.

Кредитор заинтересован в погашении задолженности как и добросовестный заёмщик. Именно поэтому, в случае возникновения жизненных обстоятельств, не позволяющих в полной мере исполнять обязательства по кредитному договору, кредитор может предложить разные варианты решения возникшей ситуации с учетом уважительности причин, послуживших основанием для неуплаты очередного платежа. Например, заключение соглашения, в котором сторонами будет согласован новый график платежей.

В любом случае, сначала нужно уведомить кредитора и рассказать о проблеме
и, по возможности, предоставить подтверждающие документы. В зависимости от характера проблемы, будет подобран вариант, который устроит все стороны.

Капитал – это рыночная стоимость вашей квартиры. В том случае, если Вы, как добросовестный заемщик, выполняете свои обязательства по выплате процентов и суммы основного долга, Ваш капитал в виде рыночной стоимости квартиры сохраняется. Однако, в том случае, если Вы прекращаете платить,
не выходите на связь с кредитором, копите неоплаченный долг, на который продолжают начисляться проценты, а также штрафы и неустойки, то это приводит к существенному увеличению суммы задолженности. В такой ситуации залогодержателю не остается иного варианта действий, кроме обращения в суд для истребования выплаты долга. Суд, в свою очередь, принимает решение, на основании которого, при непогашении задолженности, имущество будет реализовано с торгов. При этом цена, по которой имущество будет выставлено на торги, будет ниже ее рыночной стоимости, что и будет потерей части капитала. Сумма, вырученная от продажи имущества на торгах, направляется на погашение неустоек, процентов, пени и судебных расходов, понесенных кредитором. Если сумма реализации имущества превышает сумму задолженности, то разница между долгом и суммой реализации перечисляется заемщику.

Пример утраты капитала.

Гражданин «А» заключил с Банком «Б» кредитный договор от 01.02.2021, согласно которому заемщику были предоставлены денежные средства в размере 10 000 000 руб. 00 коп. на срок 182 месяца. 01.02.2021 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор об ипотеке,
в соответствии с которым гр. «А» предоставил в залог недвижимое имущество – квартиру.
По рыночной стоимости заложенное имущество было оценено в 14 000 000 руб. 00 коп.

18.02.2021 Банк «Б» передал права на закладную ООО «В», о чем ими было направлено уведомление гражданину «А». С 02.03.2021 гражданин «А» прекратил вносить платежи.
В связи с неисполнением кредитного договора, 02.07.2021 ООО «В» было вынуждено обратиться с исковыми требованиями в суд. Поскольку гражданин «А» отказывался осуществлять выплаты по кредитным обязательствам, суд удовлетворил требования ООО «В» и взыскал в его пользу задолженность по кредитному договору в размере 10 753 879 руб. 34 коп., а также обратил взыскание на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов по начальной продажной цене 11 200 000 руб. 00 коп. Имущество было продано на торгах за 11 260 000 руб. 00 коп., задолженность погашена в полном объеме, а разница в размере 506 120 руб. 66 коп. возвращена гражданину «А».

Таким образом, в приведенном примере утрата капитала составила: 1) 14 000 000 руб. 00 коп. – 11 200 000 руб. 00 коп. = 2 800 000 руб. 00 коп. – утрата в момент установления начальной продажной цены в размере 80%; 2) 10 753 879 руб. 34 коп. – утрата капитала в связи с взысканием указанной суммы из стоимости заложенного имущества. Общая сумма утраты капитала за вычетом возмещенной суммы в размере 506 120 руб. 66 коп. составила 13 047 758 руб. 68 коп. Указанные выше обстоятельства возникли в связи с тем, что заемщик не выплачивал денежные средства по взятым на себя обязательствам.

Обращение за правовой помощью к юристу, оказывающему платные юридические услуги, всегда сопряжено с риском попасть к неквалифицированным и непорядочным лицам. Если юрист старается Вас убедить, что знает все тонкости в законодательстве, обещает или даже гарантирует быстрое разрешение дела без уточнения деталей, то обращение за помощью к такому юристу в большинстве случаев не решит Вашу проблему, а приведёт к дополнительным платежам за услуги, которые, фактически, не были оказаны надлежащим образом.

Ипотечными обманщиками можно назвать лица, которые притворяются ипотечными брокерами, чтобы нажиться на чужих проблемах. Злоумышленники требуют предоплату и уверяют клиентов, что ипотека будет им одобрена, усыпляя бдительность и внимание нереалистичными обещаниями и сказочными условиями, выгоднее которых уже ничего не будет.

Одна из самых распространенных причин отказа в ипотеке – испорченная кредитная история, поэтому к ипотечным брокерам часто обращаются люди, у которых она неидеальна. В данной ситуации мошенники делают вид, что помогают с ипотекой и предлагают «почистить кредитную историю» за определенную плату, после получения которой они исчезают.

Закладная — это ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Держателем закладной является как банк, выдавший кредит под залог недвижимости, так и организация, которой законный владелец продал закладную на основании договора. В случае продажи закладной другой организации, меняется и кредитор, и залогодержатель. Для заемщика это не несет каких-то последствий, кроме изменения реквизитов платежей по графику существующего кредитного договора.
Коллектор — это лицо, которое осуществляет деятельность по возврату просроченных долгов, включенное в соответствующий государственный реестр. К услугам коллекторов прибегают кредиторы, когда им не возвращают долг по договору. Коллекторы могут действовать по поручению кредиторов, напоминая должникам о необходимости вернуть долг.
Таким образом, держатель закладной — это кредитор, а коллектор – организация, работающая на основании договора с кредитором.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий возврата кредита предоставляет в залог недвижимое имущество.

Обычный потребительский кредит имеет ограничения по своим параметрам. Как правило, выдают сумму не более 5-7 миллионов рублей и на небольшой срок до 3-5 лет, и процентная ставка при этом может быть достаточно высокой, до 23-25% годовых, также часто предлагается платная услуга по страхованию.

С кредитом под залог недвижимости можно получить ориентировочно до 80% от оценочной стоимости объекта на значительно более длительный срок. Данный кредит выгоден, если требуется крупная сумма или заемщик хочет уменьшить ежемесячный платеж по кредиту за счет увеличения срока кредитования.

Чтобы не попасться на уловку мошенников, следует понимать в каких случаях действительно возможно оспорить кредитный договор.

Статья 166 Гражданского кодекса устанавливает, какую сделку суд может аннулировать. Видов таких сделок всего два: оспоримая сделка и ничтожная сделка. Формулировка данной статьи запутана и человеку, который далек от юриспруденции, сложно понять различия между этими сделками.

Говоря по-простому, оспоримая сделка — это кредитный договор, который суд должен оценить в ходе рассмотрения иска и признать недействительным, если этот договор нарушает права заемщика (например, если договор был заключен под влиянием насилия на крайне невыгодных условиях). А ничтожная сделка — это кредитный договор, который изначально заключен с нарушением закона (например, кредитный договор был заключен с недееспособным лицом или не в письменной форме). Решение суда по обоим этим основаниям влечет за собой прекращение действия кредитного договора. Если суд соглашается с доводами стороны, то он применяет последствия недействительности сделки, то есть возвращает стороны в положение, в котором они находились до заключения договоров – возвращает кредитору сумму кредита за вычетом произведенных платежей (при наличии таковых).

Оспорить в суде кредитный договор можно, если действительно имели место существенные нарушения при заключении договора. Поэтому перед тем, как взять кредит, подумайте о возможных неблагоприятных последствиях. Не действуйте спонтанно, чтобы потом не ходить в суд и не доказывать, что банк навязал вам деньги, воспользовавшись вашим «минутным помутнением сознания».